2、个别在售项目中配有少量12F左右1T2户产品或8F左右的1T2户产品，
售价比17F及更高物业产品的价格高出300元/㎡左右，客户接受度较高。
3、少部分项目存在23F—26F的高层物业，以2T4户为主，
售价上明显要比同楼盘其他物业便宜很多，同时在销售速度上存在滞销现象。
高层物业虽然可以提高容积率，土地楼面价可以比同地块其他物业楼面价便宜200元左右，
但是从销售价格和销售速度来看，高层物业产品存在很大问题。
4、整个县城高品质的带庭院的洋房、大平层产品、复式产品或叠加别墅等产品没有，
因这类产品的购买客群较少，对开发商的综合开发能力要求极高，
该类型物业目前存在市场空白，但有一定的市场空间和利润实现可能。
二、市场在售主要物业户型面积及价格表现
1、因购房客户置业目的及功能方面的变化，过去几年传统两房产品已明显退出市场，
继而以功能型100㎡左右小三室（三房两厅一厨两卫+阳台）成为市场刚需热销产品，
各项目该户型段的产品去化速度明显较好。
2、传统的110㎡-130㎡左右的正常三房（三房两厅一厨两卫+阳台）为市场主流供应产品，
主要表现为客厅+2个卧室朝南的户型客户接受度明显高于客厅+1个卧室朝南、
或客厅朝北或客厅居中南北为卧室的户型产品，
户型存在明显不足及劣势的项目滞销最为严重。
3、市场在售的大户型产品普遍销售较慢，
特别是140㎡以上三房、150㎡以上四房滞销现象明显，去化速速十分缓慢；
顶楼+1型180㎡以上复式户型因面积大、顶层漏水等不利因素，销售存在很大困难。
4、目前市场正常销售均价在4500元/㎡左右；
因地段、产品类型差异等因素影响，单价在4300元/㎡左右时，客户接受度显著提高；
单价高于4700元/㎡时客户抗性明显增强；
市场价格差异很小，客户对单价十分敏感，溢价空间小。
单套总价在550000元左右时客户接受度较好；450000元左右时明显热销；
而单套价格高于650000元甚至更高时，销售压力明显增大。
三、各项目主要配套及产品核心优势表现
1、教育配套：各项目主要是借助项目较近距离的社会性幼儿园和小学、
初中加分；在社区自身配套上有个别项目自建有社区幼儿园，
但不论是已经经营的幼儿园还是将来待建的幼儿园，
都只是停留在“社区幼儿园'这一概念上，
没有自己特色或者说对业主有什么真正的利好，都还十分模糊。
2、室内供暖：目前主要两种方式
（1）采用天然气壁挂锅炉自己供暖气，部分项目热水管道开发商铺设到位，
部分项目让客户自己铺设；（2）采用地源热泵中央空调方式。
前者较为普遍，客户接受度较高；后者以此来提高项目品质，
但结果因为成本增加售价提高，同时客户的体验性无法立即显现和后期使用费用较高，
效果反而不理想。
3、地下及地上车库停车问题：大部分新项目都建有地下部分，采用严格的地下停车，
人车分流模式，地下停车位在8-10万一个；
地上车库的售价在5000元/㎡左右，兼有储物室功能，车库停车接受度较高；
绝大部分项目在电动汽车充电、电动摩托车、自行车停放等方面几乎还没有考虑。
车位租售及后期车辆管理收费等方面也存在空白，十分模糊，说不清楚。
4、其它用材细节方面：在项目主要用材方面基本存于模糊化认识，
给客户说法停留在“品牌”二字上，缺少“工法展示”和让客户信以为真的样板体验，
连置业顾问自身都说不清楚，
如钢筋混凝土用材、管道电缆用材、门窗玻璃、电梯等基础建主要建筑用材方面。
5、物业收费及服务：物业收费普遍在1元左右，
但几乎只是个收物业费的公司，门卫、保安、保洁员组成。
物业服务几乎是空白，无从谈起。
四、项目销售及营销推广方面的专业表现
1、目前在售楼盘约14个，
在项目整体营销方面做的比较专业的仅“缙颐御璟上城”一个楼盘，
其在项目营销展示、营销体验、销售执行、渠道拓客、线上推广、
广告画面表现方面都较为专业；
有成熟专业的销售团队和专业的营销策划推广公司服务。
其他项目基本停留在坐销售模式，销售执行不专业，整合推广无从谈起，
基本是坐等客户上门，偶然下乡派发单页和做一些户外墙体广告宣传。
专业的“五点一线”营销体系无从建立。
2、各楼盘在销售团队专业讲解和谈客执行方面绝大部分项目综合表现很差，
基本停留在客户进门就问“你要多大的…？”
简单的与客户一问一答式沟通，不能引导客户，
挖掘客户需求，做全面系统专业的讲解，
对自己项目的理解认识处于一知半解的状态。
在广告推广和广告画面展示方面，大部分项目表现十分随意，
有的项目最基本的户型图都没有色调统一、大小一致的印刷单页，
临时A4黑白打印普遍存在。
3、各项目线上整合推广普遍欠缺，网络营销上明显滞后，
通过最常用的“百度”搜索项目后，在网站上几乎找不项目的基本信息、
销售信息；大部分项目也没有项目官方微信订阅号、微博、
专业网站等自媒体营销手段。主要靠线下推广，
偶然派发单页、乡镇墙体广告等方式获客；
系统的日常营销活动等更是无从谈起。
五、市场存货量统计及去化周期预估
1、洋县房地产市场在售楼盘大约14个左右；
加之已经拍卖即将开发的土约150亩（按照可建商品房约250000㎡，约2000套估算）。
可以预见的是：洋县在未来3年内，房地产市场供货量可达9500套，
市场竞争加剧，货量严重供大于求。
2、洋县房地产市场从2008年初步起步开发，
经历了2008年—2012年四年上升期；
2013年——2016四年滞销期；
2017年——2020四年再一轮量价齐涨期。
2021年开始明显进入下滑周期……
目前，各项目平均月去化在15-20套左右，
年去化大部分在200套以内；市场所有项目年去化在2000-2500套之间；
洋县房地产市场整体去化周期在4-5年之间，市场形势十分严峻。
以上为西安尚略房地产营销策划公司
对洋县房地产市场调研后的主要市场结论，
仅代表公司策划团队对洋县目前房地产市场的认识和判断，
不作为任何公司投资地产或个人购房置业的参考依据。
（调研日期：2021年9月）